지식산업센터 투자, 지금 해도 될까? 공실률 43.5% 이후 달라지는 시장

지식산업센터 시장에 큰 변화가 시작됐습니다.

2026년 9월 10일 정부가 ‘지식산업센터 공실 대책 및 제도 개선 방안’을 발표했습니다.

가장 눈에 들어오는 숫자는 **43.5%**입니다.

산업통상부에 따르면 2023~2025년 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 43.5%, 평균 미분양률은 26.9%로 나타났습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 43.5%는 전국 모든 지식산업센터의 평균 공실률이 아니라 최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균입니다.

그렇더라도 상당히 높은 수치입니다.

저는 18년 동안 공장을 운영하면서 산업용 부동산을 계속 접해왔습니다. 그 경험에서 지식산업센터를 볼 때 가장 중요하게 보는 것은 분양률이나 최초 분양가가 아닙니다.

“결국 이 공간을 실제로 사용할 기업이 있는가?”

이번 정부 대책도 결국 이 문제를 해결하는 데 초점이 맞춰져 있는데 , 투자가치는 어떨지 고민해 봅니다.

1. 공실률 43.5%, 정부가 직접 움직이기 시작했다

현재 전국에서 설립 승인된 지식산업센터는 1,553개입니다.

최근 준공된 센터에서 공실과 미분양이 집중되고 있고, 여기에 금융비용과 가격 하락까지 겹쳤습니다. 2025년 지식산업센터 경매 건수는 3,876건으로 역대 최대를 기록했습니다.

정부가 이번에 꺼낸 첫 번째 카드는 공공매입입니다.

LH의 비주택 리모델링 매입임대주택 사업을 활용해 수도권의 공실 지식산업센터를 매입하고, 청년·신혼부부를 위한 공공임대주택으로 활용하는 방안입니다.

비수도권에서도 공공임대형 지식산업센터와 휴폐업공장 리모델링 사업 등을 활용해 공실을 줄일 계획입니다.

물론 공실이라고 LH가 모두 매입하는 것은 아닙니다. 입지와 건물 구조, 사업성 등 관련 요건을 충족해야 합니다.

그래도 의미는 큽니다.

정부가 지식산업센터 공실 문제를 시장에만 맡겨두지 않고 직접 해소에 나섰기 때문입니다.

투자자는 정부입장 발표에 따른, 지식산업센터 투자에 눈여겨볼 가치가 있어 보입니다.

2. 지식산업센터가 주거시설로 바뀔 수 있다

두 번째 변화는 용도전환입니다.

정부는 일반공업지역 내 미분양 지식산업센터를 주거용 오피스텔 등 준주택으로 전환할 수 있도록 지원합니다.

리모델링에는 호당 7천만원, 연 3%대 기금대출을 지원하고, 리모델링 후 예상되는 주택 감정가의 최대 60%까지 HUG 모기지 보증도 신설합니다.

기업 입주만으로 공실을 해결하기 어려운 일부 지식산업센터에 새로운 활용 방법을 열어주는 것입니다.

다만 모든 지식산업센터를 오피스텔로 바꿀 수 있다는 의미는 아닙니다. 용도지역과 건축물 구조, 주차·소방 등 관련 기준을 개별적으로 확인해야 합니다.

3. 입주할 수 있는 기업이 크게 늘어난다

이번 대책에서 장기적으로 더 주목할 부분은 입주업종 규제 완화입니다.

기존에는 제조업·지식산업·정보통신산업 등 법에서 허용하는 업종을 중심으로 입주할 수 있었습니다.

앞으로는 방향이 달라집니다.

‘입주 가능한 업종을 정하는 방식’에서 ‘입주하면 안 되는 업종만 제외하는 방식’으로 전환합니다.

사행·유해·위험시설 등을 제외하면 원칙적으로 입주를 허용하는 네거티브 방식입니다.

이에 따라 AI 소프트웨어 기업, 도심형 물류거점인 마이크로 풀필먼트센터, 드론 촬영서비스 등 새로운 산업의 입주 가능성이 확대될 전망입니다.

저는 이 변화가 중요하다고 봅니다.

공실을 해결하는 가장 근본적인 방법은 정부가 건물을 사주는 것이 아니라 실제로 사업하는 기업이 들어오는 것이기 때문입니다.

4. 앞으로 신규 공급도 까다로워진다

기존 공실만 줄이고 새로운 지식산업센터가 계속 공급된다면 같은 문제가 반복됩니다.

정부는 앞으로 지자체가 지식산업센터 설립을 승인할 때 인근 지식산업센터 분포와 공실 현황, 주변 상권에 미치는 영향 등을 확인하도록 가이드라인을 마련할 계획입니다.

산업용 부동산은 건물을 먼저 짓고 기업을 찾는 것보다 기업 수요가 있는 곳에 공급하는 것이 기본이라고 생각합니다.

지식산업센터 역시 교통과 건물만 볼 것이 아니라 주변 산업단지와 기업 수, 근로자 유입, 협력업체, 추가 공급까지 함께 살펴봐야 합니다.

앞으로 공급 심사에서 기존 공실까지 고려하기 시작한다면 지식산업센터 시장도 공급 중심에서 실수요 중심으로 조금씩 바뀔 가능성이 있습니다.

5. 그렇다면 지금 싸진 지식산업센터를 사도 될까?

투자자에게는 이것이 가장 중요한 문제입니다.

최근에는 최초 분양가보다 크게 떨어진 급매나 경매 물건도 나오고 있습니다.

하지만 가격이 많이 떨어졌다는 것과 싸게 샀다는 것은 다릅니다.

2억원에 분양했던 물건이 1억원에 나왔더라도 임차인을 구하지 못하면 관리비와 대출이자는 계속 발생합니다.

반대로 가격은 떨어졌지만 주변 기업이 증가하고 신규 공급이 줄면서 실제 임차수요가 살아나는 지역이라면 저가 매수가 기회가 될 수도 있습니다.

따라서 저는 지식산업센터를 검토할 때 다음 순서로 확인하는 것이 좋다고 봅니다.

실입주율 → 임대수요 → 주변 기업 증가 → 신규 공급 → 임대료 → 관리비·대출이자

결국 가장 중요한 질문은 하나입니다.

“앞으로 이 공간을 누가 사용할 것인가?”

▶ 관련 글 : [지식산업센터 세금혜택과 저가매입 지금이 기회일까?]

결론｜지식산업센터는 이제 실수요를 봐야 합니다

이번 정부 대책의 핵심은 공공매입, 용도전환, 입주업종 확대, 신규 공급관리로 정리할 수 있습니다.

정부가 직접 공실 해소에 나선다는 것은 그만큼 시장의 공급과잉 문제가 커졌다는 의미이기도 합니다.

앞으로 지식산업센터를 판단할 때는 과거 분양가나 할인율보다 실입주율과 기업 수요를 먼저 확인해야 합니다.

18년 동안 공장을 운영하면서 느낀 것도 같습니다.

산업용 부동산의 가치는 결국 실제로 사용하는 기업이 만듭니다.

이번 대책이 지식산업센터 시장의 회복으로 이어질지는 더 지켜봐야 하지만, 시장이 공급 중심에서 실수요 중심으로 바뀌고 있다는 점과 정부가 적극적으로 움직인다는 점은 분명한 호재로 보입니다.

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참고자료 및 바로가기

▶ 산업통상부｜지식산업센터 정책·보도자료
https://www.motie.go.kr/

▶ 연합뉴스｜지식산업센터 공실 대책 관련 보도
https://www.yna.co.kr/view/AKR20260909173000003