지방 지식산업센터의 동향과 문제 해결방안

지방 지식산업센터 시장은 수도권과 다른 관점에서 접근할 필요가 있다.

수도권은 기업과 인구가 집중돼 일정 수준의 신규 임차수요를 기대할 수 있지만 일부 지방은 기업수요 부족, 인구감소, 지역산업 침체가 동시에 나타날 수 있기 때문이다.

따라서, 지방 지식산업센터의 핵심은 공급량 자체보다 실제로 입주할 기업이 얼마나 존재하고 지역산업과 얼마나 연계될 수 있는가에 있다.

1. 지방 지식산업센터의 최근 동향

1-1. 공급 중심에서 기업 실수요 중심으로 변화

지식산업센터는 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 및 벤처기업 등의 사업공간을 제공하는 산업시설이다.

그러나, 지역의 기업 증가 속도보다 지식산업센터 공급이 빠르게 진행되면 준공 이후 미분양이나 공실이 발생할 가능성이 높아진다.

특히, 지방은 도시별 산업규모와 기업 수에서 상당한 차이가 있기 때문에 전국 평균보다 개별 지역의 산업수요와 기업 증가 추세를 분석하는 것이 중요하다.

1-2. 지역별 양극화

지방이라고 해서 모든 지식산업센터의 상황이 동일한 것은 아니다.

반도체, 자동차, 이차전지, 기계, 바이오 등 성장산업과 대기업 생산시설이 위치한 지역은 관련 협력기업과 연구개발기업의 수요를 기대할 수 있다.

반대로 신규 기업 유입이 부족하고 기존 기업까지 감소하는 지역은 건물을 새롭게 공급하더라도 안정적인 임차수요를 확보하기 어려울 수 있다.

결국, 지방 지식산업센터의 경쟁력은 지역의 산업기반과 기업 생태계에 의해 결정될 가능성이 높다.

2. 지방 지식산업센터의 주요 문제점

2-1. 기업 실수요 부족

가장 중요한 문제는 실제 입주할 기업이 부족할 수 있다는 점이다.

지식산업센터는 일반 주택이나 오피스와 달리 입주할 수 있는 시설과 업종에 일정한 기준이 적용된다.

따라서, 지역의 기업기반 자체가 부족하면 분양가격이나 임대료를 낮추는 것만으로 공실을 해결하기 어렵다.

특히, 지역 내 신규 법인과 고용인구가 감소하는 상황에서 지식산업센터 공급만 증가한다면 장기적인 수요·공급 불균형이 발생할 수 있다.

2-2. 지역산업과 지식산업센터의 불일치

지방에서는 지역의 주력산업과 관계없는 지식산업센터 공급을 특히 주의해야 한다.

예를 들어, 자동차산업이 발달한 지역이라면 자동차부품·설계·연구개발·미래차 관련 기업을 유치하는 것이 효과적이다.

반도체 산업지역이라면 소재·부품·장비기업과 연구개발기업을 중심으로 산업생태계를 구성할 수 있다.

단지, 건물을 먼저 공급하고 이후 입주기업을 모집하는 방식으로는 안정적인 기업수요를 확보하기 어려울 수 있다.

따라서, 지방 지식산업센터는 일반적인 부동산 개발사업보다 지역 산업정책의 일부로 계획하는 것이 중요하다.

2-3. 공실과 임대료 하락

기업수요가 부족하면 공실이 증가하고 임차기업을 확보하기 위한 임대료 경쟁이 발생할 수 있다.

임대료가 하락하면 소유자의 투자수익률도 낮아진다.

특히, 대출을 이용해 지식산업센터를 매입한 경우 공실기간에도 대출이자와 관리비, 세금 등의 비용을 부담해야 한다.

결국, 공실 증가 → 임대료 하락 → 수익성 악화 → 매물 증가 → 자산가격 하락 압력으로 이어질 가능성이 있다.

2-4. 매매시장의 유동성 부족

지방 지식산업센터는 지역에 따라 매수자층 자체가 제한적일 수 있다.

공실이 장기화되면 매도를 원하더라도 적절한 매수자를 확보하기 어려워지고 거래기간도 길어질 수 있다.

따라서, 투자자는 예상 임대수익률뿐 아니라 향후 매각 가능성, 실제 거래량, 지역 내 기업수요까지 함께 분석해야 한다.

3. 지방 지식산업센터의 문제 해결방안

3-1. 신규 공급관리 강화

가장 먼저 필요한 대책은 신규 공급관리다.

지식산업센터를 추가 공급하기 전에 기존 센터의 공실, 신규 공급예정 물량, 지역 사업체 수, 신규 법인, 고용인구 및 산업단지 가동상황 등을 조사할 필요가 있다.

특히, 기존 지식산업센터의 공실이 높은 지역에서는 신규 공급보다 기존 시설의 정상화를 우선하는 정책이 필요하다.

지방자치단체도 사업승인 과정에서 단순한 개발계획뿐 아니라 실제 입주의향 기업과 예상 고용효과 등을 보다 면밀하게 검토할 필요가 있다.

3-2. 지역 주력산업과 연계

지방 지식산업센터의 가장 현실적인 경쟁력은 지역이 이미 보유하고 있는 산업기반이다.

예를 들어, 자동차산업 지역은 미래차·부품·설계기업, 반도체 지역은 소재·부품·장비기업, 식품산업 지역은 식품개발·포장·유통기업을 연계하는 방식이다.

따라서, 지식산업센터를 독립된 건물로 개발하기보다 산업단지·대기업·연구기관과 연결된 산업 클러스터로 육성할 필요가 있다.

3-3. 앵커기업을 먼저 확보

지방에서는 ‘건물을 먼저 짓고 기업을 모집하는 방식’도 개선할 필요가 있다.

대기업 연구소, 중견기업, 공공기관, 대학 연구시설 등 앵커기업과 핵심기관을 먼저 확보한 뒤 필요한 공간을 공급하는 방식이 보다 안정적이다.

앵커기업이 입주하면 협력업체와 관련 서비스기업이 함께 유입될 가능성이 있기 때문이다.

따라서, 앞으로는 건물 공급 → 기업 모집 방식보다 기업 확보 → 필요한 공간 공급 방식으로 전환할 필요가 있다.

3-4. 입주업종 현실화

지방의 산업구조는 지역마다 다르기 때문에 획일적인 입주업종 기준만으로는 새로운 기업수요를 충분히 확보하기 어려울 수 있다.

현행 산업집적 관련 법령에서도 일정한 요건 아래 지역경제 발전을 위해 필요한 사업의 입주 가능성을 두고 있다.

따라서, 지방자치단체는 지역의 산업특성을 분석해 AI, 스마트농업, 식품, 콘텐츠, 바이오, 모빌리티 등 성장 가능성이 있는 산업을 적극적으로 발굴할 필요가 있다.

그러나, 단순히 공실을 채우기 위해 무분별하게 입주업종을 확대하면 지식산업센터의 산업시설 기능이 약화될 수 있다.

따라서, 실제 사업과 고용을 창출할 수 있는 기업을 중심으로 입주대상을 확대하는 방식이 바람직하다.

4. 장기공실 지식산업센터의 용도전환

기업수요 회복 가능성이 낮은 지식산업센터는 다른 용도로 활용하는 방안도 검토할 필요가 있다.

예를 들어, 지역에서 청년근로자 주거공간이 부족하다면 기숙사와 같은 주거지원시설을 검토하고 대학이 인접한 지역은 연구·창업시설로 활용하는 방안을 생각할 수 있다.

또한 공공업무시설, 교육시설, 창업지원시설 등 해당 지역에서 실제 필요한 시설로 전환할 수 있는지도 검토할 필요가 있다.

그러나, 지식산업센터는 산업시설이기 때문에 임의로 다른 용도로 사용할 수 있는 것은 아니다.

산업단지 여부, 용도지역, 건축물 용도, 도시계획, 건축기준, 입주업종 및 구분소유자의 권리관계 등을 종합적으로 검토해야 한다.

따라서, 용도전환은 단순한 공실 해소가 아니라 지역수요에 맞게 산업용 부동산을 재편하는 구조조정 수단으로 접근해야 한다.

5. 공공임대형 지식산업센터 활용

민간 분양형 지식산업센터만으로 지역기업을 육성하기 어려운 곳에서는 공공임대형 모델도 검토할 수 있다.

지방자치단체나 공공기관이 일정 공간을 확보해 창업기업과 성장기업에 합리적인 조건으로 장기 임대하는 방식이다.

기업은 초기 사업장 확보 비용을 낮출 수 있고 지방자치단체는 성장 가능성이 높은 기업의 다른 지역 이전을 방지할 수 있다.

특히, 대학·연구기관·창업지원기관을 함께 배치하면 단순한 임대시설을 넘어 산학연 기업지원 거점으로 발전시킬 수 있다.

6. 노후 지식산업센터 리모델링

입지는 우수하지만 시설이 노후화된 지식산업센터는 용도전환보다 리모델링이 효과적일 수 있다.

전력용량, 통신환경, 주차시설, 물류시설, 회의공간과 휴게시설 등을 개선하고 기업 규모에 맞게 공간을 재구성하는 방식이다.

예를 들어, IT·연구개발기업이 많은 지역이라면 고속 통신환경과 공유회의실을 강화하고 제조기업이 많은 지역은 화물차량 접근성과 물류·전력시설을 개선하는 방식으로 차별화할 수 있다.

특히, 신규 공급을 줄이고 기존 산업시설을 재생하면 추가적인 공급과잉을 방지하면서 기업환경을 개선할 수 있다는 장점이 있다.

7. 지방 지식산업센터의 핵심 해결전략

지방 지식산업센터는 모든 지역과 건물에 동일한 정책을 적용해서는 안 된다.

• 산업수요가 충분한 지역 → 지역 주력산업 중심 특화

• 대기업·산업단지가 있는 지역 → 협력기업 및 R&D기업 유치

• 대학·연구기관이 있는 지역 → 산학연·창업 클러스터 조성

• 입지는 좋지만 공실이 많은 센터 → 입주업종 확대와 리모델링

• 장기공실이며 기업수요 회복이 어려운 센터 → 선별적 용도전환

• 공급과잉 지역 → 신규 공급 억제 및 기존 시설 정상화 우선

결국, 지방 지식산업센터의 문제는 단순한 부동산 공실 문제가 아니다.

지역의 기업·인구·고용과 산업기반이 감당할 수 있는 수준보다 산업용 부동산이 과도하게 공급됐는지를 판단해야 하는 지역경제 문제로 접근할 필요가 있다.

따라서, 지방 지식산업센터 정책은 기업수요 분석 → 신규 공급관리 → 지역 주력산업 연계 → 앵커기업 유치 → 입주업종 현실화 → 기존 시설 리모델링 → 장기공실 시설의 선별적 용도전환 순으로 접근하는 것이 바람직하다.

참고 공식자료

▸ 한국산업단지공단 전국 지식산업센터 현황

전국 지식산업센터의 지역별 현황과 기본 정보를 확인할 수 있다.

▶ 전국 지식산업센터 현황 바로가기

▸ 국가법령정보센터 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률

지식산업센터의 설립·분양·입주 등 관련 법적 기준을 확인할 수 있다.

▶ 지식산업센터 관련 법령 바로가기