지식산업센터 공실 현황｜미분양·입주율과 지역별 시장 분석

국내 지식산업센터 시장은 공급 확대에서 미분양과 공실을 관리해야 하는 단계로 변화하고 있다.

특히, 최근에는 신규 지식산업센터의 미분양뿐 아니라 분양이 완료된 이후에도 실제 기업이 입주하지 않는 공실 문제가 동시에 나타나고 있다.

따라서, 현재 지식산업센터 시장은 분양률보다 실입주율과 공실률을 중심으로 판단하는 것이 중요하다.

1. 전국 지식산업센터 최근 동향

한국산업단지공단은 전국 지식산업센터 현황을 매월 공개하고 있다. 이를 통해 지역별 센터 현황을 확인할 수 있다.

그러나, 아파트 미분양 통계처럼 전국 모든 지식산업센터의 미분양·입주·공실을 동일 기준으로 정기 집계하는 국가통계는 제한적이다.

따라서, 전국 현황은 공공기관 등록자료와 전문기관의 시장조사를 함께 비교해서 분석해야 한다.

2. 최근 지식산업센터 미분양 현황

대한건설협회가 2025년 실시한 실태조사에 따르면 2022~2024년 공급된 **65개 지식산업센터 사업장의 평균 미분양률은 37%**로 조사됐다.

다만, 37%는 전국 모든 지식산업센터의 미분양률이 아니라 조사대상 65개 사업장의 평균이라는 점을 구분해야 한다.

지역별 조사에서는 서울이 약 43%, 경기가 약 32%로 추정됐다. 조사대상 사업장의 총사업비는 약 22조5,000억원 규모였다.

조사대상	평균 미분양	서울	경기
65개 사업장	37%	43%	32%

※ 2022~2024년 공급된 조사대상 사업장 기준

특히, 서울 조사대상의 미분양률도 높은 수준으로 나타났다는 점은 지식산업센터 침체가 지방이나 수도권 외곽에만 국한된 문제가 아니라는 것을 보여준다.

3. 최근 지식산업센터 공실 현황

미분양보다 더욱 주의해서 봐야 하는 지표가 공실률이다.

공실은 미분양과 구분해서 봐야 합니다. 최근 한국부동산개발산업연구원 분석에서는 수도권 지식산업센터 공실률이 약 55% 수준으로 제시되고 있습니다.

수도권 평균 미분양률 역시 40%대 수준으로 분석됐다.

구분	최근 수치	조사·분석 기준
미분양률	37%	65개 사업장
서울 미분양	43%	조사대상
경기 미분양	32%	조사대상
수도권 공실률	약 55%	연구원 분석

따라서, 미분양률 37%와 공실률 55%를 같은 통계로 해석해서는 안 된다.

미분양은 아직 소유자를 확보하지 못한 물량이고, 공실은 분양 여부와 관계없이 실제 사용자가 없는 공간을 의미하기 때문이다.

4. 미분양과 공실의 차이

지식산업센터 시장을 정확하게 이해하려면 미분양·분양 후 공실·실입주를 구분해야 한다.

미분양	분양 후 공실	실입주
소유자 없음	사용자 없음	기업 사용
시행사 부담	임대인 부담	정상 운영
금융비용 증가	임대수익 감소	임대수익 발생

예를 들어, 100개 호실 가운데 90개가 분양됐더라도 실제 기업이 50개 호실만 사용한다면 해당 건물의 실질적인 활성도가 높다고 평가하기 어렵다.

따라서, 분양률이 높다고 반드시 입주율도 높은 것은 아니다.

5. 공실률이 중요한 이유

공실이 장기화되면 임차기업을 확보하기 위해 임대료 인하와 렌트프리 경쟁이 발생할 수 있다.

특히, 대출을 이용해 매입한 소유자는 임대수입이 없어도 이자와 관리비 등을 부담해야 한다.

공실 증가	임대료 하락	수익성 악화
임차수요 부족	임대조건 완화	임대수익 감소

공실이 계속되면 일부 소유자는 매각을 선택하고 급매물이 증가할 가능성도 있다.

매물 증가	가격 하락	거래 위축
급매 증가	자산가치 약세	환금성 저하

결국, 공실률은 단순한 빈 호실 비율이 아니라 임대수익과 자산가치를 판단하는 핵심 지표다.

6. 왜 미분양과 공실이 증가했나?

첫째, 단기간 공급 증가다.

저금리 시기에 지식산업센터가 수익형 부동산으로 주목받으면서 신규 공급이 빠르게 확대됐다.

그러나, 실제 입주기업 증가가 공급 속도를 따라가지 못한 지역에서는 수요·공급 불균형이 발생했다.

둘째, 금융환경 변화다.

분양가격 상승과 금융비용 증가는 신규 투자자의 진입 부담을 높이고 기존 투자자의 보유비용을 증가시키는 요인이 된다.

셋째, 기업 실수요 부족이다.

지식산업센터의 최종 사용자는 결국 기업이다. 신규 창업과 기업 이전, 사업장 확장이 부족하면 분양이 완료되더라도 임차인을 확보하기 어렵다.

7. 서울도 공실 해소정책 추진

서울시도 2026년 4월 지식산업센터의 공실 증가와 공급·수요 미스매칭을 공식적으로 문제로 지적했다.

일부 센터에서는 공실률이 절반을 넘는 사례도 나타나고 있으며, 서울시는 입주 가능 업종 확대와 지원시설 규제 완화를 추진하고 있다.

특히, 지원시설 비율을 기존 15~20% 수준에서 법정 수준인 30%까지 확대하는 등 기업 입주여건 개선을 추진하고 있다.

8. 앞으로 확인해야 할 핵심 지표

지식산업센터를 분석할 때는 단순히 분양가격만 확인해서는 안 된다.

1단계	2단계	3단계
미분양률	실입주율	공실률
공급 소화	기업수요	실제 사용

4단계	5단계	6단계
실질 임대료	신규 공급	기업 증가
임대수익	경쟁물량	배후수요

특히, 임대료는 광고에 표시된 호가보다 실제 계약 임대료와 렌트프리, 관리비까지 반영한 실질 임대료를 확인하는 것이 중요하다.

9. 2026년 시장 전망

현재 지식산업센터 시장은 지역과 건물에 따라 양극화가 더욱 커질 가능성이 있다.

교통이 편리하고 주변 기업이 많으며 실제 산업수요가 존재하는 지식산업센터는 공실이 점진적으로 개선될 가능성이 있다.

그러나, 공급이 많고 기업 유입이 부족한 지역은 공실 장기화와 임대료 조정이 이어질 가능성을 고려해야 한다.

결국, 앞으로 지식산업센터의 가치는 분양가가 아니라 실제 기업이 얼마나 입주하고 지속적으로 임대료를 지불할 수 있는가에 의해 결정될 가능성이 높다.

참고 공식자료

▶ 한국산업단지공단 전국 지식산업센터 현황 바로가기