평택 브레인시티 산업단지 현황, 분양가·입주기업·공급용지 분석

평택 브레인시티 일반산업단지는 평택시 도일동·장안동 일원에 조성되는 대규모 복합산업단지입니다.

브레인시티는 산업시설과 함께 연구·의료·주거 기능을 복합적으로 계획한 산업단지입니다. 반도체 소재·검사·정밀장비·자동화 관련 기업들의 실제 산업용지 계약도 확인되고 있습니다.

2026년 현재도 산업시설용지 공급과 산업단지계획 변경이 이어지고 있습니다. 평택에서 수천 평 규모의 공장부지를 검토하는 기업이라면 단순한 개발계획보다 현재 공급가격과 실제 입주기업, 앞으로의 산업생태계 형성 가능성을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 브레인시티 산업단지 규모

1-1. 약 146만 평 규모의 복합산업단지

브레인시티의 전체 사업규모는 약 482만㎡, 약 146만 평에 달합니다.

현재 토지이용계획상 전체 산업단지 면적은 4,823,268㎡이며, 이 가운데 산업시설용지는 1,653,518㎡입니다.

구분	규모
전체 산업단지	4,823,268㎡
산업시설용지	1,653,518㎡
산업시설 분양용지	1,556,718㎡
1단계 산업시설용지	1,115,854㎡
2단계 산업시설용지	537,664㎡
사업비	약 2조9,619억원

브레인시티는 산업시설뿐 아니라 연구·의료·주거 등의 기능을 함께 계획하고 있다는 점에서 일반적인 제조업 중심 산업단지와 차이가 있습니다.

경기도는 2026년에도 브레인시티 산업단지계획 변경을 승인·고시했습니다. 따라서 과거 사업기간만 보고 개발이 모두 끝났다고 판단하기보다는 최신 고시와 실제 공급상황을 함께 확인하는 것이 정확합니다.

2. 실제 입주기업은 어디인가?

2-1. 계획보다 중요한 것은 실제 계약기업입니다

제가 산업단지를 볼 때 중요하게 생각하는 것 중 하나가 실제로 어떤 기업이 들어오는가입니다.

아무리 좋은 개발계획이 있어도 실제 제조기업의 투자와 공장 가동으로 이어지지 않으면 산업단지의 경쟁력을 만들기 어렵기 때문입니다.

브레인시티가 공개한 1단계 입주기업 자료에는 16건의 계약필지가 확인됩니다. 이 가운데 메카로, 네오셈, 한국에바라정밀기계, 이큐테크플러스, 제닉스 등 반도체·첨단 제조 관련 기업도 포함돼 있습니다.

대표 기업	계약면적	주요 분야
메카로	39,291㎡	반도체 소재·부품
네오셈	8,226㎡	반도체 검사장비
한국에바라정밀기계	12,987㎡	반도체 정밀장비
이큐테크플러스	7,282㎡	반도체·디스플레이 장비
제닉스	13,437㎡	자동화·물류장비
탑머티리얼	24,955㎡	이차전지 관련 제조
미코파워	17,271㎡	에너지 관련 제조
S-Tech	44,116㎡	제조업

메카로는 두 필지를 합쳐 총 39,291㎡를 계약한 것으로 공식 입주기업 자료에서 확인됩니다.

브레인시티를 평가할 때 저는 이 부분을 중요하게 봅니다.

산업단지의 가치는 계획도가 아니라 실제 기업이 들어와 공장을 짓고 생산을 시작하면서 만들어지기 때문입니다.

3. 브레인시티 산업용지 분양가는?

3-1. 평당 약 345만원 수준

현재 공개된 브레인시티 산업시설용지의 공급가격은 ㎡당 약 104만원, 3.3㎡ 기준 약 345만원 수준입니다.

공개된 일부 필지를 보면 다음과 같습니다.

필지	면적	공급가격
산업17-1	3,266평	약 112억7천만원
산업19-1	3,766평	약 129억9천만원
산업21-1	5,442평	약 187억7천만원
산업22-1	3,009평	약 103억8천만원
산업23-1	5,798평	약 200억원
산업23-11	6,717평	약 231억7천만원

공급필지 중에는 수천 평 규모의 토지가 많고 1만 평을 넘는 대형 필지도 있습니다.

따라서 브레인시티는 수백 평 정도의 소규모 제조공장보다는 수천 평 규모의 생산시설을 계획하는 제조기업이 우선 검토할 만한 산업단지라고 볼 수 있습니다.

4. 공급용지는 얼마나 남아 있을까?

4-1. ‘미분양’과 ‘공급용지’는 구분해서 봐야 합니다

브레인시티에는 현재도 공급대상 산업시설용지가 존재합니다.

산업용지는 신규 공급이나 재공급, 계약변경 등에 따라 공급대상이 달라질 수 있고 계약상황도 계속 변하기 때문입니다.

현재 공식 공급자료에는 여러 산업시설용지가 공개돼 있으며 필지별 면적과 공급가격, 입주 가능 업종도 각각 제시돼 있습니다.

따라서 실제 공장부지를 검토하는 기업이라면 과거 기사에서 언급된 미분양률이나 잔여면적보다 계약을 검토하는 시점의 공식 공급대상 필지를 직접 확인하는 것이 더 중요합니다.

5. 기업 입장에서 브레인시티를 어떻게 볼 것인가?

5-1. 첨단 제조기업의 집적이 시작됐습니다

브레인시티의 장점 가운데 하나는 미래계획만 있는 산업단지가 아니라는 점입니다.

반도체 소재·검사·정밀장비·자동화 관련 기업들의 실제 산업용지 계약이 확인되고 있습니다.

이들 기업의 공장이 실제 가동되고 협력업체까지 주변에 모이기 시작한다면 부품조달, 기술협력, 물류와 인력확보 측면에서 산업 집적효과가 나타날 가능성이 있습니다.

다만 현재 단계에서 완성된 반도체 산업생태계라고 평가하기에는 이릅니다.

앞으로 계약기업의 실제 공장 가동과 추가 기업 유치가 얼마나 이어지는지를 확인해야 합니다.

5-2. 대규모 산업용지를 확보할 수 있습니다

브레인시티의 또 다른 특징은 수천 평 규모의 산업용지를 확보할 수 있다는 점입니다.

수도권 남부에서 생산시설과 연구시설을 함께 계획하는 기업이라면 대형 필지 공급 자체가 선택지가 될 수 있습니다.

하지만 필지마다 입주 가능 업종이 다를 수 있습니다.

따라서 토지가격부터 협의하기보다는 우리 회사의 업종이 실제 입주 가능한지, 필요한 전력과 용수를 확보할 수 있는지, 토지 인도와 공장 착공 시점은 언제인지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

6. 18년 차 대표의 시각으로 본 브레인시티

저는 브레인시티를 단순히 평택에 새로 만들어지는 산업단지 하나로 보지는 않습니다.

평택에는 이미 반도체를 중심으로 대규모 산업투자가 진행돼 왔고, 브레인시티에서도 반도체 소재·부품·장비와 첨단 제조 관련 기업의 실제 계약이 확인되고 있습니다.

특히 제가 중요하게 보는 것은 계획이 아니라 기업이 실제로 움직이기 시작했다는 점입니다.

6-1. 앞으로 3~5년을 중요하게 봅니다

브레인시티는 아직 완성된 산업단지가 아닙니다.

저는 오히려 그래서 앞으로 3~5년의 변화를 중요하게 보고 있습니다.

현재 계약한 기업들이 실제 공장을 가동하고 추가적인 제조기업이 들어온다면 브레인시티의 산업단지로서의 평가는 지금과 상당히 달라질 수 있습니다.

반대로 기업 입주와 공장 가동이 예상보다 늦어진다면 산업생태계가 자리 잡는 데 더 많은 시간이 필요할 수도 있습니다.

결국 분양률 자체보다 어떤 기업이 들어와 실제로 공장을 돌리는지가 중요합니다.

6-2. 평당 345만원은 결코 가볍게 볼 가격이 아닙니다

브레인시티를 긍정적으로 본다고 해서 모든 기업에 적합하다고 생각하지는 않습니다.

평당 약 345만원을 기준으로 단순 계산하면 5,000평의 토지비만 약 172억원입니다.

여기에 공장 건축비와 생산설비, 전력시설, 세금, 금융비용이 추가됩니다.

공장을 이전하는 기업이라면 이전비용과 생산공백에 대비한 운영자금도 필요합니다.

제가 실제 공장을 신축하고 운영하면서 경험한 바로는 토지가격만 계산해서 공장투자를 결정하는 것이 상당히 위험합니다.

예상하지 못했던 비용이 건축과 설비 과정에서 계속 발생할 수 있기 때문입니다.

따라서 수천 평 규모의 공장을 계획한다면 토지를 계약하기 전에 토지비+건축비+설비비+세금+금융비용+운영자금까지 포함한 총사업비를 먼저 계산해야 합니다.

6-3. 삼성전자와 가깝다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다

평택에서 공장부지를 이야기하면 삼성전자 평택캠퍼스를 빼놓기 어렵습니다.

하지만 저는 삼성전자와 가깝다는 이유 하나만으로 공장부지를 결정하는 것은 위험하다고 생각합니다.

우리 회사가 반도체 기업과 실제 거래할 가능성이 있는지, 관련 공급망과 연결될 수 있는지를 먼저 판단해야 합니다.

거래관계가 없는 기업이라면 대기업과의 물리적인 거리보다 직원 채용이 쉽고 거래처와 물류가 편리하며 필요한 전력과 용수를 안정적으로 확보할 수 있는 곳이 더 좋은 입지일 수도 있습니다.

산업단지는 유명한 곳에 들어가는 것이 중요한 것이 아니라 우리 회사가 돈을 벌기 좋은 곳에 들어가는 것이 중요합니다.

6-4. 제가 다시 공장을 짓는다면

제가 지금 다시 공장을 짓는 입장에서 브레인시티를 검토한다면 반도체·첨단장비·자동화 등 평택의 산업구조와 직접 연결되는 업종이라면 적극적으로 검토하겠습니다.

반대로 평택이라는 이유, 삼성전자와 가깝다는 이유, 앞으로 땅값이 오를 것이라는 기대만으로 계약하지는 않을 것입니다.

수백억원이 들어가는 공장투자는 단순한 부동산 투자가 아니라 기업의 향후 10년을 결정할 수 있는 경영 판단이기 때문입니다.

제가 18년 동안 사업과 공장을 운영하면서 공장부지를 볼 때 중요하게 생각하게 된 기준도 결국 하나입니다.

싼 땅을 찾는 것보다 우리 회사가 돈을 벌 수 있는 땅을 찾아야 합니다.

브레인시티의 미래가치도 결국 분양률 숫자가 아니라 어떤 기업이 실제로 공장을 가동하고 그 기업들을 중심으로 얼마나 탄탄한 산업생태계가 만들어지는지를 보고 판단해야 한다고 생각합니다.

7. 공식 참고자료

• 평택 브레인시티 공식 홈페이지
• 평택 브레인시티 산업시설용지 공급대상 세부내역

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